L’ammodernamento delle colonne montanti dei condomini

colonne montantiL’ARERA ha pubblicato sul proprio sito un documento di consultazione – quindi una bozza -per una futura delibera volta a regolare in termini tariffari e autorizzativi l’ammodernamento delle colonne montanti di energia elettrica all’interno dei condomìni.
Lo scopo

L’esigenza alla base del documento di consultazione pubblicato è connessa alla vetustà delle linee elettriche montanti posate all’interno dei condomìni, che vanno ad alimentare i contatori di energia elettrica dei singoli condomini e delle parti comuni. Da una ricerca è infatti emerso che esiste un numero rilevante di colonne montanti condominiali la cui età anagrafica supera i 50 anni, contro una vita tecnico/economica non superiore a 35 anni; nelle sole città di Roma e Milano i casi superano i 40mila.

Le linee vecchie non solo possono avere problemi di sicurezza – basti pensare al degrado dell’isolamento dei conduttori – ma potrebbero non essere neppure in grado di sostenere i carichi elettrici attuali. Se da una parte è ampiamente diffuso l’utilizzo di corpi illuminanti a LED ed elettrodomestici a basso consumo energetico, dall’altra non si può più prescindere né dall’uso dei condizionatori (soprattutto in città) né tantomeno da apparecchiature elettriche che ormai hanno sostituito le omologhe a gas (piani di cottura ad induzione, riscaldamento a pompa di calore, ecc).

Alcune complicazioni

Se il problema è chiaro, ci sono però una serie di complicazioni a corollario da risolvere tra cui:

  1. Autorizzazioni: le colonne montanti passano sia in cavedi tecnici classificati come parti comuni dei condomini, sia all’interno nelle proprietà private degli stabili. Conoscendo i meccanismi decisionali di un condominio, vi sono effettive difficoltà nell’ottenere tutte le autorizzazioni all’esecuzione dei lavori su tali linee.
  2. Costi: la sostituzione di colonne montanti non costituisce un’opera mera
    mente elettrica ma prevalentemente un lavoro di tipo edile. Si tratta, infatti, di riportare alla luce cavedi murati e di ripristinare successivamente lo stato di fatto dello stabile, che può prevedere finiture di vario livello.

Vi è infine da ottemperare anche a quanto stabilito dall’art. 135-bis del DPR 380/2001, introdotto dalla legge N.164/2014 “Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 11 settembre 2014, n. 133, Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive” – che prevede, per le infrastrutture digitali all’interno degli edifici, che “tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia siano presentate dopo il 1° luglio 2015 debbano essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10. Per punto di accesso si intende il punto fisico, situato all’interno o all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga”. In parole più semplici, quando si bonifica e/o ammoderna la colonna montante di un condominio è necessario provvedere anche alla centralizzazione degli impianti verticali per la fibra ottica.

Le soluzioni proposte

Di fronte a una proposta, il pragmatismo di chi ha i piedi ben ancorati a terra, si sostanzia nella risposta alle seguenti due domande: quanto costa? e chi paga?

Per quanto riguarda il primo punto (quanto costa?), il documento di consultazione emesso da ARERA cerca di pervenire ad una definizione di costi unitari standard delle opere elettriche e delle opere civili connesse all’ammodernamento delle colonne montanti. L’idea è quella di differenziare i costi delle attività edili in funzione del pregio delle finiture dello stabile su cui si opera (es. alto, medio, basso) e sulla base di parametri quali:

  • costo fisso per stabile;
  • costo variabile calcolato sulla base degli utenti – ovvero numero di unità immobiliari del condominio – interessati alla bonifica;
  • maggiorazione di costo legata al rispetto di eventuali vincoli sussistenti (es. di tipo storico, architettonico, paesaggistico, ecc.).

L’Autorità poi si sta ponendo il dubbio se sia opportuno o meno proporre costi standard uguali su tutto il territorio nazionale oppure differenziati per base geografica (la risposta a questo dilemma è abbastanza ovvia, basti confrontare il prezziario delle opere pubbliche della regione Campania con il medesimo prezziario pubblicato dal Comune di Milano!). La definizione dei costi standard sarà completata da ARERA sulla base dei contributi che l’Autorità riceverà dalle imprese distributrici in risposta al documento di consultazione.

In relazione al secondo punto (chi paga?), al Par. 2 comma 2.2 è stabilito chiaramente che “l’Autorità ritiene che gli interventi di ammodernamento delle colonne montanti esistenti rientrino tra le attività di manutenzione e sviluppo che l’impresa distributrice è tenuta a svolgere nell’ambito dell’erogazione del servizio di distribuzione; poiché l’ammodernamento diviene un’esigenza specifica dell’impresa distributrice in relazione alla sicurezza (per vetustà) e/o alla progressiva elettrificazione di nuovi apparati nei condomìni, appare ragionevole che sia quest’ultima a sostenere gli oneri anche delle opere edili strumentali all’ammodernamento, anche se tali opere edili intervengono all’interno di una proprietà privata”.

Dato che gli abusi sono sempre dietro l’angolo, l’ARERA precisa che tale imputazioni dei costi deve essere limitata ai “lavori edili necessari a garantire il mero ripristino della situazione pre-intervento. Costi connessi ad interventi migliorativi, quali extracosti per la realizzazione di rifiniture murarie di maggior pregio rispetto a quelle preesistenti, saranno invece a carico del condominio”. Chi esegue le opere? Ai sensi del Par. 3 comma 3.6 del documento di consultazione i lavori relativi alle opere edili potrebbero essere svolti sia dall’impresa distributrice (tramite subappalto ad un’impresa di fiducia) oppure da un’impresa edile selezionata dal condominio stesso, previo accordo tra le parti. Tra le due ipotesi, le imprese distributrici hanno già fatto sapere ad ARERA di preferire di gran lunga la seconda, per non rimanere invischiate in “[…] possibili contenziosi sulla qualità effettiva della finitura finale delle opere murarie”.

Parola d’ordine: coperazione

L’ARERA ricorda che, pur spostando i costi in capo all’impresa distributrice anche nelle condizioni “limite” (es. accentramento dei contatori in apposito vano), il condominio non è esente da responsabilità: “[…] la normativa relativa al condominio attribuisce una specifica responsabilità in capo all’assemblea dei condomini ed all’amministratore in caso di interventi sulle parti comuni, sia che siano volti a migliorare il godimento delle cose comuni sia che siano diretti a metterle in sicurezza o a rimuovere possibili situazioni di pericolo[…]. Discende per il condominio una precisa responsabilità di prestare la propria cooperazione all’impresa distributrice rispetto agli interventi di ammodernamento […]”.

L’Autorità prevede anche l’introduzione di un obbligo informativo per le imprese distributrice rivolto agli amministratori di condominio per portare questi ultimi a conoscenza del problema e delle opportunità di ammodernamento delle colonne montanti. In particolare, nei casi più gravi (colonne montanti con più di 50 anni), decorso inutilmente un periodo di tempo dall’avviso e da eventuali ulteriori solleciti da parte delle imprese distributrici, “potrebbe anche essere introdotta una regola di esclusione dal riconoscimento di eventuali indennizzi automatici per interruzioni senza preavviso dovute a guasti originati sulle colonne montanti vetuste e non bonificate”.

In conclusione

Il documento di consultazione rappresenta solo un foglio di lavoro il cui scopo è quello di raccogliere tutti i pareri per conciliarli il più possibile all’interno di una delibera. Vero è che il testo, per quanto intriso di buoni propositi, manca – almeno in questa fase – dell’elemento essenziale che in questo Paese costituisce il rimedio contro l’inoperosità dei soggetti in causa, ovvero l’erogazione di una sanzione né nei confronti dell’impresa distributrice che non si attiva né contro il condominio che non coopera. L’esclusione da eventuali indennizzi costituisce una previsione occorrente solo in concomitanza di un eventuale futuro episodio che potrebbe neppure mai verificarsi, tutt’altro che uno spauracchio! Per un giudizio finale, però, è necessario attendere l’approvazione definitiva del testo.

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